Son 15 ildə paytaxt Bakıda köhnə binaların, fərdi evlərin sökülərək yerində çoxmərtəbəli yeni binaların tikilməsi, yaxud park və əyləncə komplekslərinin salınması prosesi geniş vüsət alıb. Keçmiş “Sovestski”, “Kubinka” adlanan ərazilərdə artıq bu proses cüzi istisnalarla başa çatıb, digər bir çox ərazilərdə isə davam edir.
Davam edən söküntü-tikinti işləri əsasən 2016-cı ildən başlanan Pilot layihələrlə əsaslandırılır. Xatırladaq ki, 2016-cı ilin fevralında Nazirlər Kabineti 86 saylı qərar qəbul edib. Qərara əsasən, Bakı və ölkənin digər şəhərlərində köhnə, istismar müddəti bitmiş binaların sökülərək yerində yeni və çoxmərtəbəli binalar tikilməsini nəzərdə tutan pilot layihələrin icra olunması nəzərdə tutulurdu. Bu layihələr mülkü, mənzil, şəhərsalma və tikinti qanunvericiliklərinin tələblərinə əməl etməklə, şəhərin ümumi görünüşünə xələl gətirən, qəzalı vəziyyətdə və mövcud şəhərsalma normalarına cavab verməyən Suraxanı rayonu üzrə 3828 nəfərin yaşadığı, 1127 mənzildən ibarət olan uzunmüddətli istismar nəticəsində yararsız vəziyyətə düşmüş 63 yaşayış binasının, Nəsimi rayonu üzrə XIX əsrin sonları və ötən əsrin əvvəllərində tikilmiş, 16206 nəfərin yaşadığı 5771 mənzildən ibarət 226 yaşayış binasının, Xətai rayonu üzrə 6956 nəfərin yaşadığı 2016 mənzildən ibarət 99 yaşayış binasının, Nərimanov rayonu üzrə 11031 nəfərin yaşadığı 3028 mənzildən ibarət 219 yaşayış binasının. Nizami rayonu üzrə keçən əsrin 50-60-cı illərində inşa edilmiş, 5395 nəfərin yaşadığı 1779 mənzildən ibarət 131 yaşayış binasının, Yasamal rayonu üzrə 1257 nəfərin yaşadığı 427 mənzildən ibarət 18 yaşayış binasının, Səbail rayonu üzrə 1819 nəfərin yaşadığı 535 mənzildən ibarət 41 yaşayış binasının, Pirallahı rayonu üzrə 3131 nəfərin yaşadığı 1174 mənzildən ibarət 297 yaşayış binasının sökülərək yerində yenilərinin inşa olunmasını əhatə edəcəkdi. Layihələr üzrə tikintiyə icazə almaq asanlaşdırılmışdı: tikintiyə icazəni birbaşa rayonun icra hakimiyyəti verirdi. Qərardan dərhal sonra Bakının əksər rayonlarında kütləvi söküntülər başladılsa da, 2018-ci ildən etibarən Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin tikinti normalarına nəzarəti gücləndirməsi prosesin minimum səviyyəyə qədər yavaşımasına səbəb oldu. 2019-cu ilin dekabrında Nazirlər Kabineti, ümumiyyətlə, pilot layihələrin icrasını dayandıran addım atdı: 2016-cı ildə qəbul etdiyi 86 saylı qərarını ləğv etdi. Ona qədər tikinti layihələrinə icazə alan şirkətlərin bir çoxu işləri davam etdirir, hətta layihələrin icrasına 2023-cü ildə başlayanlar da var.
Paytaxtdakı söküntü prosesində ən çox müzakirə olunan, vətəndaşların kütləvi narazılığına səbəb olan məsələ sökülən mənzillərin dəyəri ilə bağlıdır. Belə ki, 2010-cu illərin əvvəllərində keçmiş “Sovetski”, “Kubinka” ərazilərində qış bulvarının yaradılmasını nəzərdə tutan və dövlət sifarişi ilə həyata keçirilən layihələrin icra zonasına düşən evlərin hər kvadratmetrinə görə ödənişin yuxarı həddi Nazirlər Kabineti tərəfindən 1500 manat müəyyən olunmuşdu. Bir çox sakinlər bu məbləğlə razılaşmasalar da, qərar dəyişmədi.
Lakin sonradan Bakıda özəl şirkətlər pilot layihələr çərçivəsində layihələndirdikləri tikinti işlərində də 1500 manat prinsipini tətbiq etməyə başladılar. Bu zaman Nazirlər Kabinetinin 86 saylı qərarına istinad olunur. Halbuki həmin qərarda konkret məbləğ göstərilməmişdi. Qərara əsasən layihəyə düşərək sökülən binaların sakinləri o binaların yerində tikiləcək binalarda öz mənzillərindən 20 faiz daha böyük mənzil ala, yaxud mənzillərinin bazar dəyəri məbləğində ödəniş tələb edə bilərdilər. Yeni binadan mənzil almaqla razılaşan sakinlər bina hazır olanadək tikinti şirkətinin hesabına kirayədə qalırdılar. Yeni binadan mənzil istəməyən sakinlərlə tikinti şirkətləri arasında mənzilin dəyəri ilə bağlı yüzlərlə məhkəmə çəkişmələri hələ də davam edir. Bu çəkişmələrin əksəriyyətindən aydın olur ki, şirkətlər 12-13 il əvvəl yalnız bir ərazi üçün və dövlət ehtiyaclarına alınması nəzərdə tutulan mənzillər üçün müəyyən olunan 1 kv.metrə 1500 manatlıq ödəniş prinsipini zorla pilot layihələr çərçivəsində sökülən binaların sakinlərinə tətbiq etməyə çalışırlar. Və bu proses hələ də davam edir.
Tanınmış ictimai xadim, SOCAR-ın keçmiş prezidenti Sabit Bağırovun dediyinə görə, onun yaşadığı ərazidə sakinlər eyni problemlə üz-üzədirlər: “Həyətimizdə iki ikimərtəbəli köhnə bina var. Hər biri 70-80, bəlkə də daha çox yaşda. Qonşum deyir ki, tikinti şirkətinin rəhbəri hər kvadrat metrə 1500 manat təzminat təklif edir. Halbuki həyətimizin yaxınlığında (300 metr) ucaltdığı yüksək mərtəbəli yeni binada təmirsiz mənzillərin 1 kvadrat metri 2200-2500 manata satılır. Belə olan halda bu 1500 manatlıq təzminata nə deyəsən? Axı halallıq olmalıdır?! Hökumət sanki inflyasiyanı nəzərə almaq istəmir. Uzun illərdir vəziyyət dəyişmir ki dəyişmir. Ədalət və halallıq dəyərləri sanki bəzilərimiz tərəfindən unudulmaqdadır”.
Qeyd edək ki, S.Bağırovun dediyi binalar Xətai metrosunun yaxınlığında, mənzillərin qiymətinin çox yüksək olduğu bir ərazidə yerləşir. Tikinti şirkətinin sakinlərə hüquqi əsas olmadan 1500 manat təklif etməsi haqlı olaraq vətəndaşların narazılığına səbəb olur. Bu narazılıqlar məhkəmə müstəvisində çəkişilir, tikinti şirkətləri hüquqi əsas olmasa belə, prosesdən qalib çıxardılır, daha sonra vətəndaşlar kütləvi şəkildə Avropa Məhkəməsinə üz tuturlar. Bu isə ölkəmizə qarşı məhkəmə qərarlarının sayında böyük artıma gətirir, mənfi statistika dövlətin nüfuzuna zərbə vurur.
Bir çox hallarda tikinti şirkətləri bu addımlarını sakinlərin öz mənzillərinə görə real bazar qiymətindən çox yüksək məbləğ istədikləri ilə əsaslandırmağa çalışırlar. Və bu iddiaların bəzilərində reallıq var: bəzən vətəndaşlar ərazidəki bazar qiymətlərini nəzərə almadan öz mənzillərinə dəyərindən dəfələrlə yüksək qiymət tələb edirlər.
Bütün bunlar göstərir ki, hazırda Azərbaycanda daşınmaz əmlaka görə təzminatın hesablanması, əmlakın obyektiv qiymətləndirilməsi sahəsində ciddi problemlər var.
Ətraflı
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Nüsrət İbrahimovun “Yeni Müsavat”a dediyinə görə, şirkətlərin vətəndaşları hər yerdə 1500 manatlıq ödənişə məcbur etməsi doğru yanaşma deyil:
“Bu məbləğ konkret bir ərazidə icra olunan layihə üzrə müəyyən olunmuşdu. Onu ucdantutma bütün ərazilərə və bütün layihələrə tətbiq etmək düzgün deyil. O qərardan sonra Prezident özü çıxışında bildirdi ki, vətəndaşlardan evlər bazar dəyərinə əsasən, ədalətli qiymətə alınmalıdır. Hətta dövlət layihəsi olduqda da, bu prinsip gözlənilməlidir. Dövlət layihələri magistral yolların, xətlərin çəkilməsi, hərbi məqsədli tikintilərin aparılması və sair layihələrdir”.
Ekspert bildirir ki, tikinti şirkətləri mənzilləri sahiblərindən yalnız bazar dəyəri əsasında ala bilərlər: “Bu işə mütləq müstəqil qiymətləndirici cəlb olunmalı, mülkiyyətin bazar dəyəri müəyyən edilməli və ona uyğun alqı-satqı müqaviləsi bağlanmalıdır. Bu məsələnin yeganə hüquqi həll yolu budur”.
Daha bir əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlı bildirib ki, pilot layihələrdə vətəndaşlara əksər hallarda kompensasiya ödənişləri həyata keçirilmir:
“Daha çox əvəzləşdirmə qaydasında razılıq əldə olunur. Yəni kimin ki, həmin ərazidə evi var, orada bina tikilirsə, həmin şəxsin mövcud əmlakına uyğun 20 faizlik rəqəm də nəzərə alınmaqla mənzillə təmin olunması həyata keçirilir. Hesab edirəm ki, bu, doğru yanaşmadır. Lakin istisna hallar olur və bəzi şəxslər razılaşmır, pulu götürməyə üstünlük verirlər. Bu məsələdə tikinti şirkətlərinə hansısa rəqəm təqdim olunmur ki, sakinlərə mütləq 1 500 manatdan yuxarı kompensasiya verilməsin. İnvestorla mülkiyyətçi arasında razılaşdırılmalı olan rəqəmlər var. Əgər bir ərazidə mənzil-tikinti kooperativi 1 kvadratmetr təmirsiz mənzili 2 500 manata satırsa, onun vətəndaşa 1 500 manat/1 kv.m təklif etməsi absurddur. Bu, mülkiyyət hüquqlarına müdaxilə və onun pozulmasıdır.
Digər tərəfdən, vətəndaşlar da ədalətli davranmalıdırlar. Bəzən vətəndaşlar olur ki, evlərinin kvadratmetrinə görə 5 min manat istəyirlər. Rayonlara görə bölgü məsələsinə gəldikdə isə deyə bilərəm ki, qiymətləndirmə fərdi qaydada həyata keçirilməlidir. Əgər bir tikinti şirkəti hər hansı ərazidə evi tikirsə və onun kvadratmetrini iki min manata bazara çıxarırsa, onun üzərinə təmir xərci də əlavə edilib bazar qiyməti müəyyən olunmalıdır”.
Bir məsələ də var ki, mülkiyyətçilərlə tikinti şirkətləri arasında məhkəmə çəkişmələrində əksər hallarda mübahisə obyekti olan mənzilin bazar dəyərinə dair tamam fərqli qiymətləndirmələri əks etdirən qiymətləndirici rəyi təqdim olunur: biri mənzili tutalım ki, 100 min manat, digəri 300 min manat qiymətləndirir. Bu, qiymətləndirici fəaliyyəti sahəsində tənzimləmədə olan problemlərlə bağlıdır. Hazırda Milli Məclisdə “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” yeni qanun müzakirə olunur. Nüfuzlu qiymətləndirmə mütəxəssisləri qanunun tətbiqindən sonra bu problemlərin aradan qalxacağını gözləyirlər. Qanun əsasında yaradılacaq Qiymətləndiricilər Palatası dəqiq qiymətləndirmə meyarları hazırlayacaq ki, nəticədə ayrı-ayrı qiymətləndiricilər sifarişli hesablamalar apara bilməyəcəklər.